二手房买卖纠纷

房价下跌买方违约,卖方怎么维权

2022-01-18
锦盾律师

房价上涨，卖方宁愿违约，赔付违约金也想把房子以一个更好的价格卖出去。当房价下跌时，买方违约的情况也不少。当买方违约时，作为卖方该如何保护自己的权益呢？锦盾二手房律师从司法实践中的相关判例为您支招。
【案情简介】
2019年6月15日，张某与苗某在XXX中介公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定：苗某出售位于XX小区的房屋给张某，房屋总价211万元，张某在签订本合同时支付购房定金10万元；于2019年12月20日交购房款201万元（不含前期支付的定金）支付给苗某。苗某应于张某全部支付购房款后，交付房屋，并于2020年8月15日前办理房屋转移登记手续。

另外，合同还对违约进行了约定，买受人拒绝购买该房屋或逾期履行本合同约定义务超过15日的，构成根本违约，卖方有权以书面通知的方式解决房屋买卖合同，并且买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价的20%向出卖人支付违约金。
合同签订后，张某支付了定金10万元，经过双方协商，苗某于2019年7月将房屋交付给张某居住，张某在居住期间对房屋进行了装修。但房款经苗某多次催要，张某以各种理由推脱。2020年2月初，张某以资金不足为由拒绝购买房屋，并搬离房屋。苗某交张某起诉到法院，1、请求解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决被告赔偿原告违约金42.2万元；3、依法判决被告赔偿原告8个月的房屋租金32800元（4100元/月）；4、依法判决被告赔偿毁损原告房屋结构及装修费用10万元。
【法院裁决要点】
法院经审理，双方签订的《房屋买卖合同》于2020年1月20日解除，被告张某于本判决生效之日起几向原告苗某支付违约金21.65万元；驳回原告苗某其他诉讼请求。

【锦盾二手房律师说法】
违约责任的认定应以当事人遭遇的实际损失为基础，结合张某占用房屋期间给苗某造成的租金损失，及装修房屋造成的房屋财产损失等因素，法院酌情按该房总价款的15%确定违约金为31.65万元，张某已交付的定金10万元可予以抵扣，故张某还应支付违约金21.65万元。
【锦盾二手房律师建议】
因房价下跌或自身资金问题，买方可能会产生违约的想法，但总房价20%的违约金对于咱们普通老百姓可以说是一笔巨款了，虽然违约赔偿是以实际损失为基础而定的，也是一笔不小的费用。所以建议购房者，买房要多加留意，以免陷入后期违约的尴尬境地，以小失大。