二手房买卖纠纷

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在我国大家对死亡是非常避讳的,尤其是非正常死亡,有些非常连谈论起这个话题都会觉得不吉利,如果房子里有人死亡,或被谈论“有鬼”等,都会被称为凶宅,虽然是“迷信”,但对于这类房屋的买卖,确有着实际的影响,其价格要比正常的房子要便宜的多,而且想卖出去难度也比较大。那么房主或中介在卖房时,有义务告知是“凶宅”吗?
河南锦盾律师事务所表示,这个问题其实很有门道。翻看历年法院的判决书,在“中国裁判文书”上可查的因凶宅而起的纠纷就有三十多起。从租户非正常死亡,导致买家无法装饰婚房,到楼上曾经自杀卖家是否也应披露信息,从卖方是否该承担违约责任,到房屋中介是否具有连带责任,原被告的冲突原因多种多样,法院针对“凶宅披露义务”的看法也莫衷一是。那么,卖家和房屋中介是否有法定的“凶宅披露义务”呢?这就需要我们对“凶宅”先建立一个清晰的认识。
凶宅买卖纠纷
什么是凶宅?
在我国,“凶宅”并非是一个法律概念,买卖凶宅更不是一种特定的法律关系。
法律关系,作为一种具有强制性的社会关系,本身具有谦抑性,主要针对社会关系中的交互行为进行调整,不会过多干预道德关系及社会风俗。这是因为法律关系基于的法,是以权利义务为内容的社会规范,其目的在于将人们的行为纳入统一秩序,强制人们让渡部分权利、约束部分行为;因此,法律调整的范围就必须处于有限状态。
就“凶宅”而言,其虽然会导致大多数人在心理上产生不适,但并不影响正常的居住功能,价格往往也很便宜;对其进行买卖,既不损害社会利益,也不会扰乱国家秩序,不需要强制取缔。
然而,买卖“凶宅”也需要尊重人们“趋吉避凶”的心理习惯,应该遵守公序良俗原则,即不能作出违背公共秩序和善良风俗的行为。因此,如果卖房方隐瞒了这种事实,就可能会为自己带来变更民事法律关系或产生民事法律纠纷的风险。
二手房买卖纠纷
一般而言人们在生活中评判一套房屋为“凶宅”分别出于以下几种情况:
(1)房屋内有人意外身亡或被害;
(2)房屋内有人自然死亡或自杀;
(3)房屋附近设有火葬场、坟墓等设施。
但是该标准过于宽泛,尤其是将“自然死亡”也纳入“凶宅”的评判标准会阻碍大量的商品房交易,因此在民事审判中法官几乎不采纳该标准。通过对中国裁判文书网上案例的整理,我们可以发现,法院一般认为,只有本质上发生过非自然死亡(包括自杀和凶杀)的房子才构成“凶宅”,且“凶宅”的适用范围不可随意扩大,空间上应仅限于事件发生所在房屋空间,不可扩大至同楼层或相邻物业单位。
卖方凶宅告知义务有无法律依据?
我国法律既没有对凶宅进行界定,也不存在法定的“凶宅告知义务”。但这并不意味着,买方在购房时无权获知该信息,或者卖方可肆意隐瞒而不披露。
如房屋若是凶宅,而卖家或中介又是以一栋普通非凶宅的价格出售,显然违背了公序良俗原则。当买家向卖家询问房屋是否曾今“死过人”或者询问“是否为凶宅”时,若卖家隐瞒,则违反了诚实信用原则。买家可以要求解除合同并退房,必要时卖家还需要承担赔偿违约金的责任。
所以,河南锦盾律师事务所张圣涛律师认为:卖方或中介在出售房屋的时候,应该有说明和告知的义务,尤其是当买家提出相应的问题向卖家询问时,卖家不应该隐瞒相应的信息。

 

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