土地拆迁安置

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案情介绍
  被告顾甲、胡甲系夫妻关系,被告顾乙系被告顾甲胡甲之孙女。系争房屋系三被告动迁所得的配套商品房。2018年1月,原告刘某(买入方、乙方)和被告顾甲、顾乙、胡甲(出卖方、甲方)签订《动迁房预售预购合同》一份,约定:2018年元月11日,甲乙双方达成动迁房买卖协议,约定甲方将其分得的位于上海市浦东新区川沙镇华夏二路的动拆迁安置房(以下简称“动迁房”)一套出售给乙方,房屋总价为¥110万元(大写:壹佰壹拾万元整);双方约定了明确的付款期限及方式;同时约定该房屋过户给乙方之前的过渡期内,甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分;甲、乙双方同意,甲方于2018年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接,限制期满后被告应当积极配合原告办理过户手续;该房屋过户时需要交纳的交易税费,由乙方支付;双方对其他事项均有明确约定。
  原告刘某在《动迁房预售预购合同》中乙方一栏签名,被告顾甲、胡甲在《动迁房预售预购合同》中甲方一栏签名,但被告顾乙的法定代理人在甲方一栏签名。原告依据合同约定按时付款。2018年7月,被告将系争房屋交给原告居住使用。2019年11月,三被告对系争房屋办理了《上海市房地产权证》,权利人为三被告。
  原告按约支付了相关房款,被告亦将系争房屋交付给了原告,随后原告装修并居住使用。现系争房屋按政策已经可以办理过户,但被告借口拖延回避。为此,导致诉讼。
安置房买卖纠纷
法院观点
  法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。《动迁房预售预购合同》签订后,原告依约支付了部分房款,被告亦将系争房屋交付原告使用至今,现系争房屋已具备配套商品房交易过户条件,故原告要求被告协助办理系争房屋产权过户手续的诉请,合法有据,应予以支持。三被告认为系争房屋出售价格低于同地段价格,但三被告未提供任何证据证明系争房屋交易价格明显存在不合理之处,故本院对于三被告这一主张不予采信。法院依法判决三被告配合原告办理产权变更手续。
拆迁安置房买卖的法律风险:
1、合同无法履行的风险。
  众所周知,受国家/当地政府政策限制,动迁房上市交易有严格的限制。动迁、拆迁房售卖时多数情形下是在没有产证的情况下进行,并且价格相对较低。往往约定符合过户条件时再办理过户手续。
  因房产市场处于上升趋势,在支付购房款后至符合过户条件期间,由于房价的上涨,卖方可能会再将该房屋出卖给第三人并办理过户。此时,由于卖方已将房屋过户至第三人,在先买受人则无法在要求卖方履行过户义务。无疑买受人将受到重大损失。
卖方反悔不配合过户
2、因卖方无理拒绝配合过户或要求加价而产生纠纷的风险。
  卖方拿到房产证后,往往涉案房屋的价格已经大幅上涨,此时卖方惯常做法是找各种借口拖延配合买方办理过户手续或直接要求增加房屋价款。无疑会产生纠纷。这种风险是实务中发生纠纷最多的。
3、买卖合同被判决无效的风险。
  拆迁安置房出售人往往不是唯一所有权人,该房屋的其他合法所有权人会以签订房屋买卖合同时未经其同意而向法院主张合同无效或者解除合同。这种情况在司法实践中亦较为普遍。
4、因违反限制出售的政策规定或因买方属于限购人群,而无法履行的风险。
  地方政府多会出台拆迁安置房限制交易的政策,同时,对购买人进行限制。这无疑大大增加了买方的风险。
锦盾律师分析
  就本案而言,系卖方无理由拒绝配合过户、要求加价而引起。在符合过户条件后,卖方拒绝配合过户的情况下,要么在合同基础上额外加价,要么起诉卖方。最终如何选择,还是要看各方的态度。
  多数情况下,买方通过诉讼途径维权是比较好的选择。但选择诉讼维权,也需要综合评估各方面的因素及成本。如果不存在限购、合同无效等不利情形,我们建议诉讼维权,简单直接,立竿见影。

 

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